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[资讯] {翘楚验房公益课堂}房屋交付时业主都有哪些权利

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发表于 2016-3-23 10:16:26 | 显示全部楼层 |阅读模式
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. ~( O3 q3 y' w% f5 [# j7 k3 q* v- A. U0 E6 O* M$ @- R- S
问:收房的时候应该注意什么?两书一表是必须的条件吗?( T& u( a. R1 d4 ~: W$ v1 `" D1 X
+ B7 t( ]$ n4 g7 p! s9 ?0 ]
律师答:收房时主要应注意:& o) B! Z' W% y& G
    1、按合同及补充协议约定的交付条件对照房屋的实际交付情况。& n9 ?6 p2 Q- J7 M: N7 L" v& ]
  2、查验竣工验收备案表及房屋实测面积。
$ q1 c. p  a  U# \! A5 k/ |5 R" U  3、验房程序完成确认无问题后才可领取钥匙。
6 _$ {  J. W0 _  4、领取钥匙后再办理物业交付手续。 % ]# {, v/ C) y
  5、在验房过程中发现问题,要以书面形式取得开发商的签字及盖章,并注意保留好证据,在问题未解决前,不要领取钥匙。
$ b2 @0 }6 ?6 D% i& E  ~: _
/ |, {$ Y; k4 ~5 h+ y问:开发商没有竣工验收备案表可以收房吗?收后会有那些损失?1 h+ W# r6 [  {8 S( r6 Y
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律师答:没有竣工验收备案表,该房屋并不具备合法交付的条件,如坚持收房,则会丧失追索开发商逾期交付违约责任的前提,也会在房屋出现质量问题导致损害时,不得不承担部分损失
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5 J+ A5 l4 Z2 l/ Y问:开发商要我们在收房时先缴纳契税及公共维修基金,如果不交不给钥匙收房。开发商这样做违法吗?我们怎样维护自己的利益?有法可依吗?
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律师答: 契税和公共维修基金都是在办理产权时才交纳的,不应作为开发商交付房屋的前提条件,您有权拒绝此不合法要求,并要求开发商交付房屋,如开发商拒绝交付钥匙,则因此延误的时间,开发商应按买卖合同的规定承担逾期交付的违约责任
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' Q- K& j; N  a4 n" {) L0 |$ Y. W问:如果交房时间延迟业主应该采取什么措施?5 E4 f, i9 t1 u  e3 A9 [
律师答:可以按照合同约定要求开发商承担延期交房违约责任1 t: n/ G' g8 D2 l1 h6 `
3 p2 F& |4 M  Z. ]
问:请问交房的时间与收房的时间是否一致?是以开发商通知的时间为准,还是以拿到钥匙的时间为准?- ]( O7 }+ y" o) F9 q. c9 f- u
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律师答:交房时间准确定义应为房屋的交付时间,这在买卖合同中有明确规定,而业主前往收房的时间是实际的房屋交付时间,也就是领取房屋钥匙的时间。二者一般不一致,实际交付时间比约定交付时间一般要晚,而开发商只要在合同约定的交付时间前发出了交付通知,并具备合同约定的交付条件,即可视为开发商履行了房屋交付的义务
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7 A0 a4 U5 w- Y; d问:我们集体起诉开发商跟我们收房有冲突吗?, Z- H/ p( ^: B6 f$ e

+ l4 P0 N; R3 v3 k$ |9 _; K3 i律师答:收房与集体起诉开发商是否冲突,要视您的诉讼请求与收房是否有冲突。
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问:开发商在同我签订购房合同时约定的最后交房期限是5月31日,并开发商在5月31日通知我收房。但在我收房时发现测绘部门的测绘面积有问题,所以与开发商协商.在此期间,开发商让我先办入住手续,我认为,开发商提供的测绘面积存在严重的问题,所以没有办入住.后来,开发商在7月1日通知我重新测绘的结果并让我来办理退款和入住手续.但我认为,根据我与开发商签订的购房合同,开发商已经过期30天交房,应该按合同“过期30日交房要赔偿买受方每过期一日赔偿总房款的万分之五的违约金”。请问我是否可以要求赔偿?即开发商是否应算过期交房?
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律师答:商品房买卖合同规定的房屋交付条件中没有明确规定开发商必须向购房人出示房屋实测面积,虽然您在实地验收房屋发现面积明显存在问题,并向开发商提出异议拒绝收房的,而实际上开发商也认可了您的异议并进行重新测绘,但并不能视为开发商逾期交付商品房。
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8 W0 W8 U: U/ M# R* g. i问:办入住时是否必须交物业费? 未办入住前开发商是否有权收取物业费?
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# K$ {7 E5 x1 V( Y* M- F律师答:物业费是由物业管理公司收取的,在您与开发商办理房屋交付手续时无须交纳,在您验收房屋无误并接收钥匙完成房屋交付手续后,在您与物业公司办理入住手续时方才交纳 ,且物业费一次预收不能超过一年。
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- a/ z6 C# O# u( |问:办入住时是否必须交物业费?未办入住前开发商是否有权收取物业费?
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律师答:办理入住手续是与物业管理公司办理的,但在实践中往往将房屋的交付手续和入住手续混淆为一个概念或一起办理。首先在房屋竣工具备交付使用条件后,开发商应向业主交付房屋,业主接收房屋后再与物业公司办理入住手续,交纳物业费,但业主的实际入住不是物业费交纳的前提条件。
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9 U' b7 h$ @2 G0 V1 n. e7 u: h  律师:业主可以直接入住9 v+ a9 Z$ d+ ^, J1 n
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  北京律师协会房地产专业委员会委员秦兵认为,在法律逐步完善的情况下,业主要加强法律意识,对于开发商(及开发商的合伙物业公司)制定的合同中不利于自己的条款,要坚决抵制,同时要勇于提出维护自己权益的细则合同。否则,一旦发生纠纷业主可能要吃“哑吧亏”。 3 ?# }; |2 j5 ?5 @6 j0 K  r) }

' S5 m& o8 T4 ^6 d5 x/ Q) y  秦兵强调,如果开发商不给钥匙,业主可以自行把房门打开,或者拆了,可直接入住。业主与开发商仅是付钱买房和收房的关系,开发商是无权管业主选择物业的事。秦兵强调,现在业主要用自己的行动去捍卫自己的权利,只要是合同不约定,业主就去实施,比如业主就可以用直接入住的行动去主张自己的权利。
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  秦兵提示,收房时不要草率签字。业主收房就是收房,不要签订一些协议。如果开发商有这方面的要求,那么先给业主钥匙,住进后再慢慢协商。
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  建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第七条规定:房地产开发企业向用户交付商品住宅时,应当有交付验收手续,并由用户对住宅设备、设施的正常运行签字认可。在实践中开发商一般在房屋交付前书面通知购房者(即《入住通知书》)在指定日期到开发商指定的地点办理房屋的交接手续及应持证件、所交税费等。购房者与开发商、物业管理人员等在房屋交接验收中应依据合同约定及法律法规的要求对房屋各主要方面逐项进行检查、核项、验收。比如:房屋的水(市政)、电(市政)、气、有线电视系统、供暖系统及电话设备是否开通或具备开通条件,以及房屋的装修附件是否和购房合同约定一致等等。购房者应严格按照合同及有关法律规定对房屋进行仔细检查、验收,因为如果你一旦在《房屋交接验收单》(或物业交付核验单)上签字接收,则开发商即完成了交付房屋的义务。所以,购房者在房屋交接验收中如发现与合同或法律法规规定不符的应在《房屋交接验收单》中予以注明,并明确开发商修复、更换时间及违约责任,此时购房者可以暂缓接收房屋,等开发商修复后经再次交接验收,直至合格。此外若开发商延期交房应明确约定开发商所应承担的违约责任及违约金的支付办法及时间。 / ^: G, h1 a' ~( H3 r" I

: k2 h6 ?# k' t+ N* W7 `: S' u8 _  支招:为业主提供应对策略
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1 p& n* [1 e5 n  g$ r4 p7 H  对于规划、设计变更问题,业主除可以按照合同约定与卖房人交涉外,还可以就规划的变更对规划部门提起行政复议或行政诉讼;
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# l# A) S* j* `& P  {  对于入住时,以签订补充协议作为办理入住前提的做法,应该说没有法律依据及合同依据,业主完全可以拒绝签订任何自己认为不公平的协议或相关文件,开发商或物业公司是不得以此阻挠业主入住的;, v* }4 \/ y3 Q

( M5 X% b+ E* v  关于交房时物业费涨价的问题,业主们可以参照以下方式解决。2001年6月1日生效的《商品房销售管理办法》第12条规定:“商品房销售时,房地产开发企业选聘了物业管理企业的,买房人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。”从法律上来看,如果业主与物业管理公司不能就合同条款达成一致,物业管理合同不能签订,责任应主要在开发商一方;至于办理入住时程序本末倒置的问题,业主应坚持先验房,后办理手续,并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收,以免留下后患。 & A. f2 R: f; B6 s

) S0 D% p( f4 U8 M8 M3 V  同时,陈文建议建立投诉或纠纷认定机制。对业主入住过程中发生的投诉或纠纷,可由专家组成投诉认定团,由政府和媒体对认定过程进行监督。最后由专家向开发商和业主出示质量认定结果,并对此分析原因,并依此确定纠纷的责任方" R, W$ |+ l: N6 c5 R
4 y) d9 ]. z+ \/ A! R* c9 {6 {
引起纠纷的原因主要有以下几个方面:2 @) L; P0 E  ^+ q

4 f% E: k. X+ w! J' C: }环境、配套不完善;9 H2 m. j' S5 b& {7 v
广告中“美丽的承诺”没有踪迹;( P! H2 C& y" p* U" F
绿化不达标;
1 X# t$ }- I1 W( ~/ j8 K: S0 D公摊面积模糊;
1 o$ M6 v% G8 G5 ]! n" a$ V无故增大容积率;
3 T: c/ p  H! Z1 X绿地成工地;
: e- c* o3 G" @墙体裂缝,地板不平;6 j; {; ~. s% A. [
私自改变墙体位置;0 t, p) P, B& J
保温板裂缝,装修偷工减料;6 G! G( x5 U' \+ F
售后服务体系不完善;
0 _; p: @0 Q/ ^物业费用过高;" A$ Z$ q- i  X' m' B
四通不通,屋顶和水管漏水;
$ l: z. w4 i4 ^* F0 |门的质量标准和样板间不一样;. t* J! U. y/ y
产权归属有争议;
5 @% d# ]) H" z8 [% t5 o9 u买房定金难退;
+ k, _! z4 e) A. e/ R2 s- y采光与通风条件不具备;
8 s6 q; n3 c$ U4 @/ w周边配套交通得不到及时解决等等。; P1 y2 D" P. y3 l$ v) @
契税,国家规定业主在取得产权证时才交,可有些开发商让购房人提前缴纳。
8 q* S. F0 q7 Y公共维修基金、装修系列收费争议最大。
3 n) R6 _2 ?" a1 N, z有的开发商收取面积测绘费,显然违背了“谁委托,准付费”的原则。% g; p1 g, y. W
有的开发商虽然承认房子有问题,却不承认违约。因为违约就得“放血”。7 G+ B5 Z" H5 X" ~! N

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